Dit bly vir enige eienaar ‘n ongemaklike werklikheid. Iemand word op jou perseel beseer of kom selfs tot sterwe. Drie onlangse sake handel met risiko en ondersoek die plig wat op elke eienaar rus om redelike voorsorg te tref om sy of haar perseel vir besoekers te beveilig.Die eerste geval: Die eienaar, die vakansiehuurder en die besoeker wat by die trappe afgeval het

“The lack of protection on the garage side of the stairs below the gate was an inherently dangerous state of affairs ….” (Aanhaling uit uitspraak hieronder) 
Jy het dalk ‘n vakansiehuis wat jy soms verhuur om te help betaal vir die lopende uitgawes van die eiendom.

Oorweeg dan wat in die volgende geval met die eienaar gebeur het: –

1.     Die vakansiewoning by die see is op ‘n steil bult gebou. Om toegang tot die huis te kry, moet jy ‘n lang stel trappe volg. Hierdie huis is oor die Feesseisoen uitverhuur.

2.     Op Oukersaand het twee familielede van die vakansiehuurder kom kuier en die vakansiewoning besoek.

3.     Omtrent 11 uur die aand het die besoekers gegroet. Ongelukkig het een van hulle kort daarna haar balans verloor en van die trap afgeval. Op die spesifieke plek waar sy afgeval het, was daar geen handreëling op die stel trappe nie.

4.     Sy het kort daarna teen die eienaar van die vakansiehuis ‘n eis ingestel vir haar beserings.

5.     Die eienaar het aanvanklik ontken dat daar enige nalatigheid aan haar kant was. Uiteindelik het sy wel toegegee dat sy gedeeltelik nalatig was; sy voer egter aan dat die besoeker bydraend nalatig was en dat dit ook bygedra het tot die besoeker se val. Die eienaar vra dan dat die skadevergoeding tussen die partye verdeel moes word.

6.     Die Hoogste Hof van Appèl het die aangeleentheid aangehoor. Die hof bevind dat die eienaar nie in staat was om enige bydraende nalatige optrede aan die kant van die besoeker aan te toon nie. Gevolglik het die Appèlhof die vorige bevinding van die Hoë Hof bekragtig en bevind dat die eienaar 100% vir die besoeker se skadevergoeding aanspreeklik was.

7.     Die hof meld ook dat dit nie sal help om jou oë te sluit vir ‘n gevaarlike situasie net omdat dit nog nie voorheen enige probleme veroorsaak het nie. Die feit dat niemand nog voorheen by die trappe afgeval het nie, is nie relevant nie. Daar is altyd ‘n eerste keer. Die eienaar moes dit voorsien het en seker gemaak het dat die stel trappe veilig was.

Die tweede geval: Die Ontwikkelaar en die Huiseienaarsvereniging – die pa en die mangat“A person who creates a situation which could cause a foreseeable injury to another person’s property or person, should take reasonable steps to guard against such occurrence.” (Geneem uit die uitspraak hieronder)

Hier het ons ‘n Nuwejaarsparty gehad wat binne in ‘n veiligheidslandgoed gereël was. Die feesvieringe het ‘n indrukwekkende vertoning van vuurwerke ingesluit.

‘n Pa het sy kinders geneem om die vuurwerke te aanskou. Teen elfuur die aand was hulle op pad terug, toe hy in ‘n oop mangat geval het. Hy het ‘n lang sny aan sy been opgedoen en moes twaalf steke kry om die sny toe te maak.

Hierna het die beseerde pa vir beide die Ontwikkelaar en die Huiseienaarsvereniging in die Hoë Hof om skadevergoeding vir sy beserings gedagvaar.

Die partye het wyd uiteenlopende weergawes oor die aand se gebeure aangebied.

Die hof het uiteindelik die volgende feitebevindinge gemaak:

1.     Ten spyte van die Ontwikkelaar en die Huiseienaarsvereniging se beweringe tot die teendeel, het die hof bevind dat die mangat nie deur enige veiligheidslint afgesper was nie.

2.     Die slagoffer was ook nie onder die invloed van alkohol nie, soos wat hulle aangevoer het nie. Hy het erken dat hy deur die loop van die aand ‘n paar biere gedrink het, maar daar was geen aanduiding dat hy daardeur aangetas is nie.

Die hof bevind dat die Ontwikkelaar en die Huiseienaarsvereniging nalatig was en dat hulle aan die beseerde pa skadevergoeding moes betaal.

Die derde geval: Die kleuter en die visdammetjie  “…..an infant is afraid of nothing and in danger of everything when left to his own devices” (Aanhaling geneem uit die uitspraak hieronder)

Ouers van klein kinders moet baie versigtig wees. Hierdie waarskuwing word hier aan ouers gerig. Hier is ook ‘n aanduiding aan eienaars hoe hulle die risiko kan bestuur deur alle redelike gevare aan besoekers uit te wys.

• ‘n Kind wat net begin loop het was saam met haar ouers by hul vriende aan huis.
• Die eienaars van die woning het die ouers gewaarsku oor die gevare van die visdammetjie op die perseel.
• Die kind het in die visdammetjie geval en was vir ‘n tyd onder water. Alhoewel hulle die kind weer aan die asemhaal kon kry, het die kind erge en permanente breinskade opgedoen.
• Die pa het ‘n eis vir skadevergoeding ingedien.

Die hof het die eis afgewys. Die hof bevestig dat ‘n eienaar redelike stappe moet neem om toe te sien dat kinders nie op hul perseel beseer word of aan gevare blootgestel word nie. Die uitdruklike waarskuwing oor die visdammetjie wat die eienaars in hierdie geval aan die kind se ouers gegee het, was voldoende om hierdie plig na te kom. Dit was nie onredelik van die eienaars om te verwag dat die ouers van daardie punt af behoorlik oor hul kind toesig sou hou nie. Die hof bevind dat dit nodig is vir ‘n eienaar om seker te maak dat sy eiendom veilig is vir besoekers. Die eienaar hoef egter nie meer te doen as om die redelike stappe te neem om sy eiendom te beveilig nie.

Die visdammetjie was wel ‘n afwyking van die goedgekeurde planne, maar dit was slegs ‘n geringe afwyking. Dit is ook gebou op ‘n tyd voordat nuwe, strenger veiligheidsregulasies vir swembaddens en visdammetjies in werking getree het.

Wat staan jou as eienaar te doen?

• Jou ooglopende bondgenoot is om seker te maak dat jou eiendom in ‘n veilige toestand verkeer. Afgesien van die regsaanspreeklikheid, wil niemand van ons verantwoordelik wees vir enige ernstige besering of selfs dood van besoekers op ons perseel nie.
• Neem alle redelike stappe om jou besoekers teen gevaar te beskerm. Dit sal insluit dat jy hulle sal waarsku indien daar gevaarsituasies bestaan.  Hier is nie vaste reëls nie – al die spesifieke omstandighede van elke geval moet in ag geneem word.
• Dit is nodig om aan al die nasionale en plaaslike bouregulasies en veiligheidsregulasies te voldoen. Enige versuim om dit te doen, sal die risiko verhoog dat jy aan nalatigheid skuldig bevind kan word.
• Praat gerus met jou prokureur oor vrywaring en uitsluitingskennisgewings wat jy op jou eiendom kan aanbring. Waar jou eiendom uitverhuur word, moet jy ook seker maak dat die nodige uitsluitings van risiko in jou huurkontrak en in jou eiendomskontrakte aangespreek word. Neem kennis dat die strekwydte van uitsluitingskennisgewings wel beperkings het. In die tweede geval hierbo, het die huiseienaarsvereniging byvoorbeeld toegegee dat hul uitsluiting onder die omstandighede oneffektief was. Algehele vrywarings het ook beperkte aanwending wanneer grondwetlike oorwegings en die Verbruikerswet van toepassing is.

• Ten laaste moet jy seker maak dat jou versekeringsdekking wyd genoeg is om vir moontlike eise van besoekers aan jou perseel voorsiening te maak.